領展(823)開始全面復蘇？

買領展一切皆以穩定為重：穩定收租、派息、派息增長、最好股價唔太波動，費事賺息蝕價，咁佢而定做唔做到？

可分派利潤基本概念

1. 領展做收租佬生意，以持有物業組合賺租金，扣除租務費用後，規定必需將90%可分派利潤，每半年分派俾基金持有人。呢一刻有85%係香港物業、8%中國、7%澳洲加英國。
2. 可分派利潤主要計法係由純利扣除非現金項目帳面數，而最主要嘅非現金項目就係投資物業公允價值變化。即係佢所有物業市值升跌變化會計入當期純利，但可分派利潤就唔洗計呢粒數。
3. 雖然疫情期間純利好波動，撇除物業市值變化外，可分派利潤：2022年9月中期係33億；2021年全係60億；2020年全係59.7億。
4. 半年派約30億、一年派約60億，即係撇除帳面數，就算係疫情期間，佢實質嘅租務現金收入、利潤都係好穩定。

嚟緊幾年派息穩定性同增長性

5. 可分派利潤持續性：除咗上面嘅2020、2021同2022年睇落好穩定，咁其他年份呢？
6. 如果望番近10年，佢可分派利潤其實每年都增長緊，就算係最差嘅2020年都叫做些微升0.07%。
7. 當然頭5年係雙位數增長，近5年就放緩約5%增長。如果唔計酌情分派部份（即係90%以外分派），2022年已回復到9.7%增長，係2017年之後最高。
8. 即係話，疫情、市況差都唔係好影響到佢租金收入。因為佢嘅零售物業組合主要係民生區，唔係高檔區，市好、市差民生零售需求都好穩定。除非短期有天災、人禍仲大鑊過COVID，如果唔係，佢嘅派息都好難會跌。
9. 出租率：近10年最低係2013年94.4%，最高係2021年嘅97.7%，2020同2022年分別都有96.8%同97.5%，即係就算疫情年份，可能相對平均尺租算唔高，逆市都頂得住，空置率冇乜增加。
10. 平均尺租：由2013年嘅42蚊升到2022年嘅63蚊。整體升幅係明顯，但其實2019年之前每年平均升幅最少都有8%，但2019年開始到2022年，最高得2.7%，而平均就唔夠1%。

11. 近10年只有2020疫情年，平均租金跌3.4%。2021、2022都係微升番0.5%同0.8%。呢個情況同疫情有關，但租金升幅放緩喺疫情前嘅2019年開始。即係香港嘅零售物業租金無疫情，都開始見頂。
12. 續租租金調整率，即係當租約到期要續租，平均租金會加幾多。2019年前，每年都有最少20%以上嘅加幅。2019年跌到升13.5%，2020年1.8%，2021年4.8%，2022年好番啲8.4%。
13. 領展租約一般租期係3年，即係話今年嘅續租租金調整率，就係反映緊未來幾年某部份租金升幅。太長遠無人講得準，但未來幾年預期租金升幅大概都有單位數微升，同2019年前每年升接近20%無得比。
14. 所以，佢嚟緊幾年派息會好穩定，唔望佢大增長，但跌嘅機會好細好細。當然香港物業嘅租金增長似乎係頂頂地，所以近年積極買海外物業。

投資物業價值係反映長期物業租值變化

15. 2020全年投資物業公允價值虧損238億；2021全年再虧損多49億；，2022年9 月中期業績，就係收益110億，即係部份市值回升番。
16. 3年間估值來回天堂地獄，而家望番轉頭好似好唔準。無辦法估值師做估值係按當時可以觀察市況（疫情大流行）去做，之後因應進展不斷修正：2021年覺得2020年嘅238億減值唔夠，於是再修正減多49億。
17. 到2022年，疫情好轉，估值師又按最新情況再修正，增值番110億。即係三年間，個net數都係跌177億。
18. 雖然話物業估值變化唔影響當年可分派利潤，但物業市值，終歸反映緊物業長期為業主產生嘅價值。歷史數據反映緊租金增長放緩，物業估值其實都係呼應緊呢個趨勢，數字可以修正、調整，但向下趨勢不變。

派息係穩定，但個股價又點呢？

19. 長遠股價，其實上面嘅租金增長放緩加物業市值下調都反映咗，暫時睇佢股價唔會因為香港物業組合而穩定持續上升，要睇佢海外物業組合嘅表現，呢一刻無人知。
20. 致於中短期，最近算好強，明顯來自市場預期通關後對香港零售市場復蘇而帶動領展租金收入增長。
21. 但呢一刻嘅股價，已經比通關前升咗約10%，賺息蝕價機會比較大，始終而家熱炒通關概諗，但當市場消化完，下一步接力嘅係咩消息？
22. 當然嚟緊2023年3月底嘅全年業績時，投資物業估值應該會再升，所以會帶動個純利有明顯升幅，會有正面刺激作用。
23. 因為對上一次做物業估值係2022年9月，嗰時仲未通關。但當做2023年3月底嘅估值時，管理層一定喪逼個估值市加埋呢個因素，所以嚟緊3月嘅估值一定會再升。但留意3月底業績係會喺6月初先公佈。
24. 所以而家60幾我覺得會貴，跌穿60蚊，會開心啲。當然而家個yield都有成4.8%。股價真係無得估，但上面講咗咁耐，個yield嘅份子就好確定，問題就係你點取捨個份母。

關於回購

25. 喺2020年之前，領展每年都會有20-40億嘅回購股份動作，通常係當年派息金額嘅50%，作為額外回饋俾基金持有人嘅分派。
26. 回購對股價有正面作用，但啲錢只係用嚟減少市場股票流通量，唔係實質長遠發展之用。
27. 但2020年開始，管理層用錢策略唔同咗，除咗90%必需分派外，回購嘅嘅力度大大減少，回購只佔股息分派嘅個位數。
28. 回購用少咗錢，係因為佢地策略性多咗海外物業嘅投資。2019年香港物業佔比你96%，而家係85%，3年間跌咗10%。
29. 反映緊管理層明白主要喺香港嘅物業組合已經唔會有太大嘅租金增長空間，與期哂錢回購做到短期股價提振作用，不如實在啲用同樣嘅錢去收購海外物業，做長遠部署。

結論

30. 未來幾年持續穩定收息我覺得領展好ok，因為就算疫情呢幾年都無影響佢嘅可分派利潤，除非你話香港再有更大鑊嘢發生。
31. 但物業估值趨勢下跌、歷史租金增長放緩，再加上管理層嘅策略都反映緊香港物業部份好難再令佢嘅股價長遠有太多增長。

聲明：以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦
Credit: CFO講年報