植根深圳的星盛商業 (6668)

星盛商業是植根在深圳的商業物管公司,業務與寶龍商業 (09909) 最接近。星盛物業我自己覺得沒有很確定性的機會,也因此沒有深入去研究,就簡單說說看法:

1. 雖然業務對標寶龍商業,但估值絕對難以媲美寶龍商業,主因是其規模遠比寶龍商業細小,而且目前只是紮根深圳,還沒在深圳以外地區取得成功,也無法証明第三方拓展能力;

2. 機構投資者目前抱團龍頭股,所以物管板塊大部份100億以下市值的公司,機構投資者都興趣不大,故此即使市值70億元的時代鄰里 (9928) 近期也被機構投資者沽售,表現遠遠落後於板塊,更遑論市值只有3、40億元的佳兆業美好 (02168) 及濱江服務 (03316),無法取得機構投資者歡心,估值極為便宜。星盛商業以上限定價的話,市值38.8億元,機構投資者不會有興趣,股價能否有好表現,視乎散戶熱情有多高及有沒有莊家炒作;

3. 近期上市的中小型物管,包括遠洋服務(6677)、榮萬家 (2146)、第一服務 (2107)的表現都很差,佳源服務(1153) 只能勉強守住招股價,而宋都服務 (9608) 暗盤已破底;另一方面,大型物管就取得很好的成績,華潤萬象生活(1209)、融創服務(1516)、金科服務(9666) 、甚至恒大物業 (6666) 也已大升,只有世茂服務(873) 仍在招股價之下,大型股及小型股表現嚴重分化;

4. 星盛商業在深圳管理的Coco Park大有名氣,街知巷聞,是深圳最有名氣的商場之一,不知會否吸引到深圳的投資者來炒作?

5. 是次IPO引入4名基石投資者撐場,比較有名氣的是新世界發展及深創投,合共認購最多32%的新股 (以上限定價計),認購的比重算可以,不過這批基石投資者沒有往績可言,對這宗IPO最大的幫助是鎖定了32%的新股,減少上市後的沽售壓力;

6.對比寶龍商業、甚至華潤萬象生活 (1209) 的商業物管業務,星盛商業2020年毛利率高達55%、純利率30%,遠比同業為高。我自己難以理解為何其毛利率、純利率可以如此之高,不知會否涉及不少的母公司輸送利益?

以招股價上限計算,星盛商業2021年預期市盈率約18倍,而寶龍商業大約31-32倍,星盛商業估值有大折讓,不過估值是難以與寶龍商業直接比較,原因上面已說。按照目前的孖展統計,估計公開發售最終可能超額500倍或以上,中籤率極低,所以即使認購,短線輸贏可能都不會多。

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