集資額最多的大型物管股 – 恒大物業(6666)

恒大物業匆促上市的背景
說起恒大,大家的第一印象是什麼? 超高負債率但仍未倒下? 還是妖氣十足?

中國恒大(3333)負債高企,如果大家有留意新聞的話,前一段日子網絡上曾流傳恒大一封致廣東省政府的求救信,懇求省政府幫忙恒大地產A股借殼上市,不然其可能要在明年1月償還戰略投資者1300億人民幣的投資,而且列舉了恒大的負債資料及可能觸發的糸統風險。恒大逼宮並未能令其成功借殼A股上市,但或許有政府的協助,大部份戰略投資者同意債轉股,暫時解除了恒大的債務危機。

不過由於「三條紅線」的推出,恒大的超高負債未來會影響其融資能力,影響其房地產業務的發展,所以除了加速賣樓外,提前將物管業務分拆上市集資,也是減債之道。聽聞恒大物業原本並不是打算今年上市,而是想“執靚”盤數後才上市,奈何8月底國內推出「三條紅線」的規定,迫使內房紛紛絞盡腦汁去減債,以免踩紅線,影響融資能力。

超高負債的恒大先於8月中出售恒大物業28%的股權予14名投資者,套現235億港元。這批投資者包括甘比 (大劉妻子)、騰訊、紅杉資本、馬云的雲鋒基金、央企中信、光大及農銀等,此時恒大物業的估值大約840億港元。然後於9月底正式入紙申請分拆物管業務上市,並於近期獲批准,旋即開始招股,務求速戰速決,在年底前完成分拆上市。

恒大物業的賣點

1. 上市估值不是過於昂貴

恒大物業上市後,市值及業務規模與碧桂園服務(6098) 非常接近,所以大家都會將其對標碧桂園服務。

有券商預期恒大物業2020年及2021年預期盈利分別是25.2億及38.7億人民幣,以招股價上限計算,2020年及2021年預期市盈率是35.7倍及23.3倍。至於碧桂園服務,券商綜合預期2020年及2021年盈利分別約26.4億及36.3億人民幣,以目前市值1229億港元計算,碧桂園服務2020年及2021年預期市盈率分別是39.8倍及28.9倍,故此恒大物業在估值上是有折讓。

當然,大家也不要對恒大物業的盈利高速增長太過認真,反正就是一堆數字給大家參考。 看看這幅圖,大家明白我的意思嗎?

恒大物業盈利有水份!

2. 儲備面積高

恒大物業截至2020年6月底在管面積是2.54億平方米,合約面積是5.13億平方米,即是儲備面積2.59億平方米,儲備面積比率是102%;
碧桂園服務截至2020年6月底在管面積是3.2億平方米,合約面積是7.46億平方米,儲備面積是4.26億平方米,儲備面積比率是133%。
恒大物業儘管在管面積、合約面積及儲備面積比率都低於碧桂園服務,但這數據在物管股當中已是數一數二的高,值得享有比其它物管股較高的估值。

3. 中國恒大源源不絕的輸送管理面積

大家如果有詳看招股書的話,會發現恒大物業的第三方拓展剛剛起步,故此截至2020年6月底,恒大物業的在管面積接近100%都是中國恒大開發的物業,也因此中國恒大的房地產開發及銷售能力,對恒大物業是非常重要的。而非常幸運地,中國恒大近年房產開發及銷售能力是非常強大的,長期居於頭三位,可以源源不絕輸送大量物業予恒大物業管理,確保其未來數年仍會有高速增長。

中國房地產企業銷售面積TOP100,恒大物業位列亞軍。

2019年中國房地產排行榜,恒大物業名列前茅!

4. 基石投資者認購佔比高

假設公開發售超額認購14倍以下,沒有觸發回撥,則21名基石投資者將會認購國際配售一半的股數,佔比非常高。由於基石投資者持貨有6個月禁售期,故此上市初期,恒大物業約1000億的市值中,只有8%多(即80多億元) 是流通市值,如果有心炒作的話,會比較容易。

上述只是恒大物業一些表面上的賣點,實際上最大的隱藏賣點是恒大系喜歡炒作! 大家可以看看同系中國恒大(3333)及恒大汽車(708)的股價走勢圖,很難不對恒大物業有所期望,這也是我計劃認購恒大物業的主因。

物管股近期表現疲弱,故此物管IPO的招股反應也是比較冷淡,近期的物管新股中籤率都很高。集資額高達158億元的恒大物業,估計公開發售也不會超額太多倍,所以如有意認購的話,要做好風險管理,慎防超高的中籤率及預期比較波動的股價。大家如果只想賺取低風險的打新回報,則不應選擇認購恒大物業,理應集中注碼在相對安全的藍月亮及京東健康。此股只適合可以承受較高風險,同時也是追求較高回報的投資者。

回顧過往物管股IPO文章:

聲明:以上內容純屬個人意見及分享,並不構成投資、買賣建議或推薦

Credit: 偉哥投資手札吹水區

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