卓越商企(6989) IPO短評

卓越商企將於明天開始招股,並於10月19日上市。現在已大致清楚招股的情況,所以可以寫篇短評給大家參考。

1. 卓越商企估計為了避開螞蟻金服的關係,所以凍資期只有4天,即是10月12日扣錢,10月16日退款,而傳聞螞蟻金服會10月15日或16日開始招股,所以兩股不會撞期。如果有機會撞期的,估計可能是先聲藥業或榮昌生物,不過現在沒有確定的消息,所以只能見步行步。

2. 卓越是次集資最多32億港元 (另有15%的超額配售) ,以上限計算,市值是128億港元 (未計15%超額配售)。根據承銷團預期,公司明年預期盈利是5.3億人民幣,所以估值上限是22倍市盈率 (計及超額發售則是23倍市盈率)。

3. 卓越對標的上市同業是金融街服務 (01502),而卓越估值肯定比金融街服務貴,因其未來幾年增長會高於金融街服務。

4. 聯席保薦人海通國際招銀國際,往績一般,但值得留意的是海通過往曾獨自保薦兩隻物管股上市,包括永升生活服務 (01995)及 時代鄰里 (09928),雖然兩股都曾破底,但其實升勢凌厲,尤其是永生生活服務,更是行業的大牛股。

5. 是次IPO引入9名基石投資者,認購合共1.5億美元的股份,以上限定價計算,將佔發行量的36%左右,佔比算是顯著。各基石投資者認購款項如下:
騰訊全資附屬公司Tencent Mobility:4,500萬美元
京東全資附屬公司Gorgeous Tulips:2,000萬美元
南方基金管理:1,700萬美元
雪湖資本:1,700萬美元
3W Fund:1,300萬美元
奧陸資本(蔡金強管理):1,100萬美元
睿遠基金 (陳光明管理):1,000萬美元
J-Stone (璞石資本,也是金融街服務的基石投資者):1000萬美元
Matthews:700萬美元

上述基石投資者之中,騰訊及京東就無需多說,雪湖資本對上一次做華夏視聽教育(01981)的基石投資者,一直盛傳與高瓴關係密切; 奧陸資本是蔡金強管理,市場稱呼他為內房天王,自立門戶後曾投資多隻內房及物管股,在這板塊的成績出眾。

6. 卓越商企在過去數年在管、合約面積、收入及盈利皆高增長,大家可以看看下列的一些重點數據及公司的亮點:

卓越商企重點數據

7. 要重點說說的是卓越商企的在管面積當中,雖然有不少是來自母公司卓越集團提供的物業,但其本身具備良好的第三方拓展能力,所以近年第三方物業的佔比已高於來自母公司物業的佔比。

截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日,卓越集團開發的物業分別 佔在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%;同期,第三方物業開發商開發的物業 分別佔在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

8. 卓越商企目前第三方客戶包括華為、百度、阿里巴巴、騰訊 以至京東等,十大互聯網企業中,有9家是卓越的客戶, 反映卓越具備良好的品牌聲譽。

9. 有別於其它已上市的物管股,卓越商企應該是少數母公司沒有上市的物管,這會否是賣點?
其實好簡單計算,當大股東持股70%,母公司輸送1億盈利比卓越,有7000萬係比大股東,只有3000萬名義上比左小股東,但係以25倍PE計算,1億盈利可以提升25億市值,呢條數絕對抵。佢而家的增值服務收入不多,所以最簡單的方法就係提升增持服務收入,盤數合情合理。

最後,我自己其實覺得卓越上市估值並不便宜,尤其是物管股最近退潮,估值普遍有所回落,而現在卓越以這估值上市,短期上升空間可能有限,或許要長線持有,才可以獲得較理想收益。由於不會期望上市後短期內就錄得巨得升幅,而且暫時同期沒有其它IPO分薄資金,所以大家在考慮動用孖展認購時,要考慮到萬一公開發售反應熱烈、以至預期中籤率極低的話,那麼該如何認購及認購多少才是最理想、最具值博率?

引伸閱讀:
卓越商企衝擊IPO,“地產劉強東”的家族期待 (一篇唱淡卓越商企的文章,也是值得參考)

聲明:以上內容純屬個人意見及分享,並不構成投資、買賣建議或推薦

Credit: 偉哥投資手札吹水區

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