合景悠活(3913) IPO簡評

合景悠活將於10月19-22日(下星期一至四)招股，國際配售就今天開簿，10月30日上市。

基本資料如下：
招股價格區間：每股7.00港元 –8.13港元，每手1000股

上市集資額(100.0%新股)：
行使超額配股權前: 383,384,000 股 / 2,684百萬港元 –3,117百萬港元
行使超額配股權後: 440,891,000 股 /3,086百萬港元 –3,584百萬港元
已發行股本百份占比: 19.00% (行使超額配股權前) / 21.24% (行使超額配股權後)
全部已發行股本: 2,017,810,233 股 (行使超額配股權前) / 2,075,317,233股 (行使超額配股權後)

基石投資者：
1. Hillhouse Funds (50百萬美元)
2. Orchid Asia 及 LMA SPC (10百萬美元)
3. 嘉實國際投資有限公司(10百萬美元)
4. 雪湖資本 (10百萬美元)
5. Valliance (10百萬美元)
6. 中國聯塑 (10百萬美元)
7. 奧陸資本 (10百萬美元)
8. Aspex (10百萬美元)
共8名基石投資者，合計認購金額1.2億美元。假設每股發售股份發售價為7.56港元，即發行價格區間的價格中端，約佔行使超額配股權前發售股份的32.09%

基於上述資料，我們可以歸納到：
1. 上市後市值145-168.7億港元，聽聞2021年預期盈利大約7億港元，即是估值是20.7-24倍PE之間。我自己覺得可以對標的同業是時代鄰里(09928)、新城悅服務(01755)，兩者目前2021年預期市盈率都是大約20-21倍。

2. 因分拆上市，並且涉及分派紅股，所以行使超額配股權後總發行股數2,075,317,233股當中，有1,634,426,233股是來自紅股分派。 扣除大股東持有的大約10億股後，有大約6.4億股紅股是沒有禁售期，可以隨時買賣，這可能是其上市後股價最大不穩定因素。

3. 合景泰富(01813) 在實物分派除淨當天收市價比上一天跌了3.24元，可以引伸為分派紅股的成本。由於是2股合景泰富送1股合景悠活，所以紅股的成本是6.48元，而目前招股價是7-8.13元，故如以上限定價，會比紅股成本有25%溢價。

無可否認的是合景悠活是一間有質素的物管股，也找到不錯的基石投資者，不過基於其估值不便宜及大量紅股關係，我自己對這宗IPO是比較審慎，目前認購意向不大，但不排除上市後有好價時買入。當然，國際配售今天開簿，也會注視機構投資者的認購意向。

聲明：以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦

Credit: 偉哥投資手札吹水區