物管股簡評及概覽

副總理劉鶴為內房股問題定調,這幾天內房都急彈,背靠內房阿媽的物管股,這幾年都是熱炒股,但最近大半年受內房股拖累,即使幾好的增長都頂唔住,青冰在這個周末整理了一個表,方便日後探討那些股較好。或者先將結論講出嚟,假設這個危機將完結,首先能浴火重生的一定是龍頭股,早前都寫過碧桂園服務(6098)是必然首選,今星期提及的世茂服務(0873),配完股係值得留意,期望佢好快會有新的併購,而奧園健康(3662),就有機會博吓被收購。

青冰從恒生物管指數30隻成份股中,選出當中19隻製成今次的附表,共通點是有內房股在背後撐住。截至上周五,仍有7隻物管股在2021年錄得升幅,算相當唔錯了,跌兩成或以上的都有5隻,跌最多就是恒大物業(6666),可以理解。

龍頭股碧桂園服務市值一支獨秀,今年拼購交易頻頻,最勁的是5月批股,當時物管仍未出現異樣,配股價是75.25元,龍頭除了是市值及收入勁之外,一舉一動都具有指標性,5月批股之後跌到散晒,然後近日就出手拼購,做到真正的高沽低買,如果你只能選一隻物管股,等佢調整後入市就好穩陣,佢都死的話,其他同業一概不用看啦。

央企內房在今次的風暴中影響較少,你睇中海外(0688),華潤置地(1109),遠洋地產(3377)及萬科(2202)的表現就知,內房的財政狀況,從他們的債券息率就可知一二,這些是債券市場內投資者用腳投票得來出的結果,絕對可靠,息率愈低,債券市場認為違約/爆煲的風險較低,在附表的最後一個欄位,可看到大致的債息率狀況,由此可見,央企成份愈高,債息率都愈低,以民企背景來說,碧桂園(2007),旭輝(0884)及世茂(0873),債息算好低喇,換言之風險亦較細,然後你又諗吓,碧桂園服務在5月時配股,世茂服務在上星期配股,而旭輝永升(1995)亦在上周五收市後宣佈配股,三者都是想集資作拼購,壯大業務,而且市場又真係肯科水畀佢。

另外,阿媽財政相對唔掂,債息好高,咁物管阿仔的估值又真係低啲,恒大物業(6666)肯定是水深火熱啦,預測PE去到11倍,其餘幾隻PE只得十倍左右,甚至是十倍樓下的,睇返佢阿媽的債息率,都係睇到就驚驚。佳兆業(1638)近況令人擔憂,甘比都跳船了,債息幾百厘,佢隻物管佳兆業美好(2168)亦是這個表內估值最低的。雅生活(3319)去年係幾好炒的,但最近一年估值長期低迷,青冰之後無再跟進,所以唔太理解原因,現時睇到雅居樂(3383)的債,都係十幾廿厘,實在唔講得是好穩,所以雅生活估值得13倍預測PE,又係可以理解的。

如上文所說,青冰揀碧桂園服務、世茂服務及奧園健康,原因是兩buy一sell,前兩者肯定是日後拼購的買家,後者則是潛在的賣家。物管拼購,有機會是非上市公司,如富力(2777)老細私人持有的物管,就賣給碧桂園服務,如是上市公司,市值較細,市盈率單位數字的,都是理想對象,再睇返恒大物業及融創服務(1516),本身市值五百幾億,在這個市況很難有人吃得下,所以上月寫碧桂園服務,指佢無買到恒大物業,其實是重大利好,至於點解揀奧園健康而非其他,將另文再寫。

物管股概覽,附PE預測、市值、收入及債息

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Credit: 青冰投資