世茂服務IPO前瞻

最近2個月物管股有退潮跡象，但世茂集團分拆的世茂服務上市，仍是市場焦點所在，因其規模比較大、業績高增長及已獲得騰訊及紅杉資本入股。有些投資者雖然仍未清楚招股詳情，但已明言會大注認購，足証其吸引力不俗。

近日陸續打聽到一些招股的訊息，不過因距離招股期還有大約1星期時間，所以不知會否再有更改，但也先和大家分享。另外，基於招股書披露的數據及自己的分析，也說說自己初步看法。

1. 預期10月20日至23日招股，10月30日上市，暫時確定和合景悠活撞期，其它的未知。
（兩隻物管正面交鋒，而且有機會撞埋先聲、甚至榮昌。）

2. 集資10億美元，當中有6億美元是發行新股，4億美元是母公司世茂集團減持套現。以此集資額計算，預期上市後市值是50億美元，加上超額配發是51.5億美元，即是大約400億港元的市值。

3. 騰訊和紅杉資本入股時，與大股東有對賭協議，對賭內容是世茂服務於2021年純利不低於人民幣11.7億元；及╱或世茂服務於2021年收入不少於人民幣81億元，如果達不到這些經營指標，則大股東及公司要向騰訊及紅杉資本作出補償。

4. 騰訊及紅杉資本在今年5月入股時，世茂服務的估值只是大約190億港元，不明白為何短短5個月時間，估值可以大升1倍多? 究竟是騰訊他們買得便宜，還是世茂服務IPO定價貴？

5. 一般作出這些對賭協議，而且業績指標只是未來一年，通常結果都會稍為超出預期。以對賭協議的盈利目標11.7億人民幣去評估，我覺得很大機會超標5%，即明年預期盈利有可能達到14億港元。

6. 以招股市值400億港元（計及15%超額配發）計算，我自己評估2021年預期市盈率大約28.5倍。這估值對比一些二線物管股是有較大的溢價，但對比龍頭股碧桂園服務(6098)現價2021年預期37倍市盈率就有折讓。

7. 我自己覺得估值肯定昂貴，而且世茂服務估值應該會比碧桂園服務有折讓。如果合理估值折讓是10%的話，那世茂服務只有 17% 的上升空間；如果折讓是15%的話，則世茂服務有 10% 的上升空間。

8. 這宗IPO最大利淡是母公司減持舊股套現及以高估值招股，利好則是基於市值及規模，機構投資者或許會配置。如果世茂服務成功以400億港元的市值上市的話，將會晉身物管板塊老三，市值僅次於碧桂園服務及雅生活(03319)，估計機構投資者極有可能需要配置，也因此造就上市初期或許會有較大的需求。

聲明：以上內容純屬個人意見及分享，並不構成投資、買賣建議或推薦

Credit: 偉哥投資手札吹水區