世茂服務IPO前瞻

最近2個月物管股有退潮跡象,但世茂集團分拆的世茂服務上市,仍是市場焦點所在,因其規模比較大、業績高增長及已獲得騰訊及紅杉資本入股。有些投資者雖然仍未清楚招股詳情,但已明言會大注認購,足証其吸引力不俗。

近日陸續打聽到一些招股的訊息,不過因距離招股期還有大約1星期時間,所以不知會否再有更改,但也先和大家分享。另外,基於招股書披露的數據及自己的分析,也說說自己初步看法。

1. 預期10月20日至23日招股,10月30日上市,暫時確定和合景悠活撞期,其它的未知。
(兩隻物管正面交鋒,而且有機會撞埋先聲、甚至榮昌。)

2. 集資10億美元,當中有6億美元是發行新股,4億美元是母公司世茂集團減持套現。以此集資額計算,預期上市後市值是50億美元,加上超額配發是51.5億美元,即是大約400億港元的市值。

3. 騰訊和紅杉資本入股時,與大股東有對賭協議,對賭內容是世茂服務於2021年純利不低於人民幣11.7億元;及╱或世茂服務於2021年收入不少於人民幣81億元,如果達不到這些經營指標,則大股東及公司要向騰訊及紅杉資本作出補償。

4. 騰訊及紅杉資本在今年5月入股時,世茂服務的估值只是大約190億港元,不明白為何短短5個月時間,估值可以大升1倍多? 究竟是騰訊他們買得便宜,還是世茂服務IPO定價貴?

5. 一般作出這些對賭協議,而且業績指標只是未來一年,通常結果都會稍為超出預期。以對賭協議的盈利目標11.7億人民幣去評估,我覺得很大機會超標5%,即明年預期盈利有可能達到14億港元。

6. 以招股市值400億港元(計及15%超額配發)計算,我自己評估2021年預期市盈率大約28.5倍。這估值對比一些二線物管股是有較大的溢價,但對比龍頭股碧桂園服務(6098)現價2021年預期37倍市盈率就有折讓。

7. 我自己覺得估值肯定昂貴,而且世茂服務估值應該會比碧桂園服務有折讓。如果合理估值折讓是10%的話,那世茂服務只有 17% 的上升空間;如果折讓是15%的話,則世茂服務有 10% 的上升空間。

8. 這宗IPO最大利淡是母公司減持舊股套現及以高估值招股,利好則是基於市值及規模,機構投資者或許會配置。如果世茂服務成功以400億港元的市值上市的話,將會晉身物管板塊老三,市值僅次於碧桂園服務及雅生活(03319),估計機構投資者極有可能需要配置,也因此造就上市初期或許會有較大的需求。

引伸閱讀:
和紅杉、騰訊對賭2021年凈利增2倍 世茂服務IPO“豪賭”能成嗎?
世茂服務IPO:收入嚴重依賴世茂集團 擴張走低價路線

聲明:以上內容純屬個人意見及分享,並不構成投資、買賣建議或推薦

Credit: 偉哥投資手札吹水區

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